O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, num contrato de arrendamento celebrado em 1942, para negócio de livraria e de mobiliário escolar, não constitui fundamento de resolução contratual, por uso do espaço arrendado para fim diverso daquele a que se destina, a instalação de uma galeria de arte e de um café e pastelaria, em simultâneo com a livraria.
O caso
Os proprietários de um imóvel arrendado desde 1942 para o desenvolvimento de um negócio de livraria e de mobiliário escolar recorreram a tribunal pedindo que fosse declarada a resolução do contrato e o despejo do imóvel porque a inquilina passara a explorar no local, a par da livraria, uma galeria de arte e um café e pastelaria.
Pedido que a inquilina contestou alegando que a realização de eventos culturais constituía uma atividade conexa e complementar da livraria, visando atrair mais clientes.
A ação foi julgada improcedente, mas a pós recurso para o Tribunal da Relação de Lisboa, este declarou resolvido o contrato de arrendamento e condenou a inquilina a deixar o imóvel, decisão da qual esta recorreu para o STJ.
Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça
O STJ concedeu provimento ao recurso, revogando o acórdão recorrido e recuperando a sentença proferida em primeira instância, ao decidir que, num contrato de arrendamento celebrado em 1942, para negócio de livraria e de mobiliário escolar, não constitui fundamento de resolução contratual, por uso do espaço arrendado para fim diverso daquele a que se destina, a instalação de uma galeria de arte e de um café e pastelaria, em simultâneo com a livraria.
Para mais quando se tenha provado que a inquilina sempre desenvolveu atividades culturais no seu estabelecimento, nomeadamente, tertúlias, e sempre vendeu livros novos e em segunda mão.
Sendo que entre a atividade prevista no contrato, de negócio de livraria, e as novas atividades há uma conexão relevante, na medida em que as últimas se revelam especialmente convenientes para que no locado se possa exercer, com sucesso, o negócio objeto do contrato.
Para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, além de ser fundamental que, no arrendado, se continue a exercer a atividade prevista no contrato, será necessário, que a atividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios.
Assim, para que exista uma conexão relevante entre diferentes atividade é exigível que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a atividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objeto do contrato, e que as atividades exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante.
Embora, aparentemente, a instalação de uma galeria de arte e de um espaço de café e pastelaria constituam atividades estranhas ao conceito tradicional de livraria, o conceito atual de livraria não é o mesmo de há 80 anos. Perante a concorrência das grandes e até pequenas superfícies, do aparecimento de um público jovem, com interesses mais diversificados, o surgimento do digital, impõe-se às livrarias que pretendam sobreviver que diversifiquem a oferta, que ofereçam outros motivos de interesse. A exposição de obras de arte, ou a possibilidade de ali poder tomar um café, são seguramente meios de alargar a clientela do estabelecimento.
É corrente, aliás, a existência nas livrarias com maior sucesso de espaços do tipo café e pastelaria, que permitem ao público consumidor que entra nesses lugares não apenas para adquirir determinada obra, mas para ver, deixar-se seduzir pela apresentação da loja, consultar um livro e eventualmente adquiri-lo. A possibilidade de poder sentar-se, tomar um café, apreciar obras de arte em exposição, são fatores que induzem à aquisição de livros.
Nesse sentido, essas atividades, longe de serem diversas e autónomas relativamente à atividade a que o locado se destina, são, sim, dependentes, complementares e vocacionadas, essencialmente, para potenciar e desenvolver o comércio de livros, tendo, aliás, constituído alicerce fundamental para a recuperação económica da sociedade após a situação de insolvência, sendo do conhecimento público e beneficiando de reconhecimento institucional, pelo que não pode constituir fundamento de despejo.
Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 24.03.2026
Código Civil, artigo 1083.º n.º 2 alínea c)